面向“十五五”私募行业信息网，上海不仅需要回答城市空间如何更新，更需要回答城市生活如何在更新中实现更高质量的发展。
近日，《上海市城市更新三年行动计划（2026~2028年）》（下称“三年行动计划”）正式印发。这座超大城市为自身空间转型设置了宏伟目标：未来3年，上海将改造老旧小区2400万平方米，并推动城中村项目提速扩容等。整体看，上海希望借此在提升人居环境品质、激活城市存量资源潜力、赓续传承历史文脉等八个方面有所建树。
加上之前公布的《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》，两份文件相互衔接，既着眼未来五年的整体布局，也呈现近三年的重点突破，为未来一段时期上海城市更新明确了路线图和实施路径。
从中不难发现，城市更新的逻辑发生了转向：它不再是简单的拆除旧屋，扩建道路，而是聚焦改善民生。
过去很长一段时间，人们对城市旧改的认知停留在“推倒重来”或“粉刷外墙”。但在今日，城市更新的上海考卷已经换了题型，“伤筋动骨”式的改造成本高昂，而千万常住人口具体的生活寄托不断摆上台面。
三年行动计划凸显了诸多民生细节。比如，打造15分钟社区生活圈、社区嵌入式服务设施建设、扩大“一老一小”服务场地设施供给、新增500家中心城区家门口养老服务站、加快推进公共空间和服务设施适儿化改造等。
对于市民而言，加装的一部电梯、消除的一处漏水隐患，或是家门口多了一片能够休息交流的口袋花园，这些看似细微的改变，都构成了城市品质的底色。
但需要指出的是，城市更新的民生导向不能只停留在计划清单上，更应贯穿更新的全过程。
元股证券:ygzq.hk第一，更新前要更加重视市民的真实需求，坚决留住“烟火气”。不同社区的房屋状况、人口结构和公共服务短板各不相同。更新行动应当从规划伊始，在推进旧改、盘活低效用地的过程中，就从实际问题出发，解决市民反映集中、影响生活质量和安全保障的突出问题。
特别是要通过合理的土地、空间规划等机制设计，保留和焕新老街坊的缝补铺、弄堂口的早餐摊、独有的街角，为温情而便利的老街坊和民间文化留出长效生存空间，防止降维成千篇一律、悬浮高冷的高档商业街区和豪宅区。
诸多事实证明，市井活力才是城市空间的灵魂。例如，黄浦区长度只有333米的西凌家宅路上就集中了生鲜经营、西装定制、咖啡热饮等数十种业态，服务周边社区十多万居民。在徐汇区田林路65弄的老牌工人新村，千户居住设施的成功改造赢得了居民的交口称赞。
第二，更新后要重视“生活运营”。房屋改造完成不代表可以一劳永逸地解决问题；公共空间的建成，也不能说明治理责任随之结束。只有同步完善物业管理、设施维护和社区治理机制，才能避免重建设、轻运营，让一次性投入转化为长期的生活品质提升。
对开发运营的主体而言，不仅要算好“经济账”，也要算好“长远账”。开发企业不能再抱着“赚一把快钱就走”的思维，而是要当深度扎根的“城市合伙人”。它无法一蹴而就，而是一个不断发现问题、积极回应市民需求、优化空间和完善治理的长期过程。
运营主体要根据项目性质合理安排资金来源，完善多方投入、风险分担和收益共享机制，尤其要关注更新完成后的运营成本与维护责任，避免出现“建设有资金、运营有缺失”的情况。
人民城市人民建、人民城市为人民。三年行动计划的价值，不仅在于推动一批项目落地，更在于通过实践积累经验、完善机制，形成可持续发展的路径。对于上海而言，面向“十五五”的城市更新，既要回应老百姓眼前对宜居生活的期待，也要服务经济转型和产业升级，更要建立能够长期运行的治理机制。
（作者系第一财经编辑）
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顾文剑
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